Over betaalbaar wonen in de stad

Het is een gekend fenomeen: in populaire steden stijgen de huur- en woningprijzen sterker dan gemiddeld. Het resultaat hiervan is vaak dat de oorspronkelijke bewoners van de stad de prijzen niet meer kunnen betalen en zich elders moeten vestigen. Families die decennialang in een grote stad hebben gewoond, worden zo verplicht te verhuizen. Kunnen steden hun inwoners hiertegen beschermen? En zijn die prijsstijgingen enkel een effect van (een stijgende) vraag en (onvoldoende) aanbod onder particulieren? Of spelen er nog andere zaken mee?

Of hoe wonen een belegging wordt

ENORME STIJGINGEN 

In grote steden over de hele wereld stijgt de prijs van woningen. Alleen al in 2017 stegen de prijzen met 20,5% in Berlijn, 16% in Vancouver en 14,8% in Hongkong, zo stelt The Guardian. Ook dichter bij huis zien we eenzelfde fenomeen. Uit cijfers die in 2021 in De Gentenaar verschenen, bleek de gemiddelde verkoopprijs van een woning in Gent op tien jaar tijd zo maar eventjes honderdduizend euro duurder te zijn. In de laatste vijf jaar alleen al stegen de woningprijzen er met 30%, bevestigt ook De Tijd. 

De exponentiële stijging van de vastgoed- en huurprijzen zijn dus onmiskenbaar en brengen veel mensen in de problemen. Want het hoeft niet gezegd dat de lonen ondertussen niet evenredig gestegen zijn. Het kopen van een huis is zo voor steeds meer mensen geen optie meer. Maar ook huren wordt alsmaar duurder. 

‘Het probleem in België of West-Europa is niet dat mensen te arm zijn, het probleem is dat de huur- en koopprijzen meer omhooggaan dan ons inkomen.’ Prof. Manuel Aalbers

Professor sociale en economische geografie Manuel Aalbers (KU Leuven) formuleert het zo: ‘Het probleem in België of West-Europa is niet dat mensen te arm zijn, het probleem is dat de huur- en koopprijzen meer omhooggaan dan ons inkomen. Dat is geen exclusief Belgisch verhaal. Het is ook in de meeste verstedelijkte gebieden in de wereld het geval, waarbij eigenlijk heel Vlaanderen in dat opzicht een verstedelijkt gebied is.’ 

Hoe verklaren we deze enorme stijging van de woningprijzen? Is dit louter een spel van vraag en aanbod tussen particulieren?

VRAAG EN AANBOD 

Veel spelers binnen de immobiliënsector zijn van mening dat de stijgende woningprijzen een logisch gevolg zijn van een verhoogde vraag in combinatie met een te klein aanbod – en dit zal zeker aan de grondslag liggen. Volgens het principe van de vrije markt is de oplossing voor de stijgende prijzen dan heel simpel: zorg voor meer aanbod. Denk hier bijvoorbeeld aan hoogbouw, waarbij eengezinswoningen vervangen worden door meergezinswoningen, namelijk appartementen. En inderdaad, de kans is reëel dat dit een effect zal hebben. Het is namelijk een simpele economische wet: een groter aanbod bij eenzelfde vraag zal leiden tot een daling van de prijzen. 

Sinds de bankencrisis van 2007 zien we een verschuiving. Ook projectontwikkelaars, met eigen of extern kapitaal, en zelfs institutionele beleggers zijn steeds actiever geworden op de huurmarkt

Of zo lijkt het toch, want in de praktijk blijkt dit niet altijd het geval te zijn. Meer aanbod leidde in het verleden immers niet altijd tot prijsdalingen, vertelt professor Aalbers aan Apache. Bepaalde eigenaars op de woningmarkt kunnen het zich namelijk veroorloven om woning- en huurprijzen lange tijd constant te houden, met desnoods een tijdelijke leegstand van hun woning. Dit is de groep van vastgoedbeleggers en vastgoedvennootschappen. 

WONEN ALS BELEGGING 

Zeven op de tien Belgen bezit een eigen woning en de Belgische huurmarkt wordt van oudsher gedomineerd door particuliere investeerders. Sinds de bankencrisis van 2007 zien we echter een verschuiving. Ook projectontwikkelaars, met eigen of extern kapitaal, en zelfs institutionele beleggers zijn steeds actiever geworden op de huurmarkt. Buitenlandse bedrijven zoals Blackstone, Vonovia, Akelius et cetera kopen in verschillende Europese grootsteden huurwoningen op. 

Huisvesting is een eerste levensbehoefte en een grondrecht 

De financiële crisis en de lage rente zorgden voor een verschuiving van beleggers richting de vastgoedmarkt. Geld op de bank laten staan bleek risicovol, werd afgestraft of bracht niets op. Veel aandelen kelderden en vormden eveneens een te groot risico. Investeren in vastgoed in grote steden werd (en wordt) gezien als een veilige belegging met voldoende rendement. En zo geschiedde.  

Kleine particuliere beleggers, samen met een toenemend aantal grote vastgoedvennootschappen, zorgen momenteel voor een oververhitte koop- en huurmarkt. 

PROTEST 

In 2021 trokken zowel in Amsterdam als in Rotterdam duizenden mensen door de straten om te protesteren tegen exploderende huurprijzen op de vrije markt en het tekort aan sociale woningen. Ze riepen politici op om de wooncrisis op te lossen en lanceerden het Woonmanifest. ‘Huisvesting is een eerste levensbehoefte en een grondrecht’, zo klonk het. 

Ook in Berlijn zijn er sedert 2019 tal van straatprotesten tegen de toenemende stijging van de huurprijzen. De situatie daar is dan ook helemaal anders dan in België. In Berlijn huurt 83% van de inwoners een woning. Ongeveer 1,64 miljoen van de ruim twee miljoen appartementen zijn verhuurd. Slechts 18,4% van de Berlijners zijn eigenaar van een woning. Dat is een van de laagste percentages van Europa, lezen we in De Standaard. Ter vergelijking: in Vlaanderen bewonen 72% van de inwoners hun eigendom.  

‘Een globale conclusie is dat er niet één hoofdreden is waarom het investeringsritme vertraagt. De verklaring ligt in een breed scala van redenen, die niet alleen verband houden met het institutionele kader van de sociale huisvesting.’ Steunpunt Wonen 

Aangezien de vraag naar woningen in Berlijn de afgelopen vijftien jaar is toegenomen, zijn de huurprijzen zodanig gestegen dat – volgens een recente studie van het Eduard Pestel Institut – 40% van de Berlijners tussen vijfenveertig en vijfenvijftig jaar het zich waarschijnlijk niet kan veroorloven om na hun pensioen in de stad te blijven wonen.  

Maar ook in ons land groeit het protest. Burgerinitiatieven als Te Duur in Gent ijveren om wonen in Gent terug betaalbaar te maken. Via een referendum willen ze de verkoop van publieke gronden en gebouwen in vraag stellen, om zo bijvoorbeeld meer sociale huurwoningen te bouwen, aldus Raf Verbeke, een van de initiatiefnemers.  

Wat hebben stadsbesturen en regeringen intussen zelf al ondernomen om deze stijgende woningprijzen in te dammen? En welke beschermingsmechanismes zijn er om dit te doen?

BEVRIEZEN HUURPRIJS 

In Berlijn reageerde het stadsbestuur door de huurprijzen te bevriezen. Dit was echter van korte duur, want niet veel later floot het Grondwettelijk Hof hen terug. De huurwetgeving is namelijk een federale bevoegdheid.  

Ook in Nederland liet men de huurprijs van sociale woningen tijdelijk bevriezen. In december 2022 besliste de overheid om deze maatregel uit te breiden naar woningen met een huurprijs tot duizend euro per maand. 

Een grote groep woningzoekenden verdient namelijk te veel om aanspraak te maken op een sociale huurwoning, maar te weinig om een koophuis te kunnen bemachtigen. Zij zijn aangewezen op een huurhuis op de vrije markt, waar de prijzen zo enorm zijn gestegen, dat je voor een huurprijs van duizend euro per maand gemiddeld nog maar een huisje van zestig vierkante meter kunt vinden. 

NATIONALISEREN VAN WONINGEN 

Ontevreden met het terugfluiten van het huurplafond in Berlijn, namen activisten het voortouw in het voorstel om woningen te nationaliseren. Zo begon de burgercampagne Deutsche Wohnen & Co Enteignen (kortweg DWE) op 6 april 2019 met het verzamelen van handtekeningen, met als doel een referendum te houden over de renationalisatie van zo’n tweehonderdveertigduizend flats van de gemeente – flats die in handen zijn van grote vastgoedvennootschappen. 

Na het referendum, dat er kwam in 2021, bleek dat meer dan 56% van de Berlijners zich achter dit voorstel schaarden. De woningen zouden na de renationalisatie ondergebracht worden in een nieuwe openbare instelling die Berlijners van betaalbare woningen moet voorzien. 

Wonen is een basisrecht en het kan niet de bedoeling zijn dat dit het speelterrein wordt van beleggers en speculanten 

De grote vastgoedvennootschappen zijn hier duidelijk het mikpunt. Bedrijven als Deutsche Wohnen, Vonovia of Akelius – die samen meer dan tweehonderdduizend flats in Berlijn bezitten – kunnen hun schaalgrootte immers zo misbruiken dat bestaande mechanismen voor huurcontrole worden omzeild. Via artikel 15 van de Duitse grondwet kunnen de staat of lokale overheden grond, natuurlijke hulpbronnen en productiemiddelen omzetten in collectief eigendom ‘met het oog op socialisatie’. Deze wet werd na de Tweede Wereldoorlog ontworpen als een instrument om een ‘misbruik van economische macht tegen de samenleving’ te voorkomen. 

Volgens de Berlijnse huisvestingsactivisten is dat precies wat de grote woningcorporaties vandaag doen: ze gebruiken hun economische macht tegen de samenleving.

VOORRANG GEVEN AAN STARTERS 

In Nederland vecht de overheid al langer op een andere manier tegen vastgoedbeleggers. Beleggers kopen er vaak de goedkopere starterswoningen op, die ze na een opknapbeurt (duurder) op de huurmarkt aanbieden. Maar starters zijn niet op zoek naar een huurwoning, ze willen zelf een huis kopen. 

De Nederlandse overheid zorgt door middel van de overdrachtsbelasting (gelijkaardig aan onze registratierechten) dat het voor starters interessanter is om een woning te kopen. Dit gaat als volgt:  

• Bij het kopen van een onroerend goed (denk aan een woning, bedrijfspand of grond) betaal je in Nederland overdrachtsbelasting. 
• Kopers van achttien tot vijfendertig jaar betalen, indien het huis niet duurder is dan vierhonderdduizend euro, eenmalig geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een eerste woning. 
• Kopers ouder dan vijfendertig jaar betalen 2% overdrachtsbelasting als de kopers zelf in de woning gaan wonen. 

• Vastgoedbeleggers die een woning kopen om te verhuren betalen 8% overdrachtsbelasting.

Toch leidden deze maatregelen vooralsnog niet tot een daling van de prijzen van starterswoningen. Er blijven vandaag immers historisch weinig huizen te koop staan, waardoor de prijzen blijven stijgen. Bovendien schrikt de maatregel beleggers weinig af, zij verdienen die 8% op een jaar makkelijk terug.  

OPKOOPBESCHERMING EN ZELFBEWONINGSPLICHT 

Een tool die effectiever lijkt, is de zelfbewoningsplicht en/of opkoopbescherming die in heel wat Nederlandse steden van kracht is. In Amsterdam bijvoorbeeld ging op 1 januari 2022 de wet van de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht van kracht. De zelfbewoningsplicht houdt in dat kopers van een nieuwbouwwoning verplicht zijn om er zelf te gaan wonen. Zo’n woning kan dus niet gekocht worden om te verhuren, of om ze vlug door te verkopen. De opkoopbescherming heeft betrekking op bestaande woningen, en in Amsterdam betekent dit bijvoorbeeld dat er sinds 2022 een verbod geldt om in de eerste vier jaar na aankoop van een woning die te verhuren.  

Het effect bleef niet lang uit. De huizenprijzen in Amsterdam zijn in de loop van 2022 met ongeveer 10% gedaald. De gemiddelde prijs van een woning was eind 2022 zo’n 538.000 euro, terwijl dat een jaar eerder nog 603.000 euro was. Bovendien hadden de kopers ook meer keuze tussen verschillende woningen: de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) rekende uit dat potentiële kopers in 2022, in vergelijking met een jaar terug, meer dan dubbel zoveel keuzemogelijkheden hadden. 

Een tool die effectiever lijkt, is de zelfbewoningsplicht en/of opkoopbescherming die in heel wat Nederlandse steden van kracht is.

De zelfbewoningsplicht en de opkoopbescherming werken dus wel degelijk als mechanisme om woningen te vrijwaren van speculatie. Een kanttekening daarbij: voor starters blijft de huizenjacht evenwel onverminderd moeilijk. De gestegen hypotheekrente zorgt immers voor een lagere leencapaciteit, wat net voor startende kopers een obstakel vormt. Voor mensen die al een woning bezitten, werd het kopen van een huis wel iets gemakkelijker, zo stelt Jerry Wijnen van de MVA.  

 MEER SOCIALE WONINGEN 

Een laatste optie die overheden hebben, is het bouwen van meer sociale woningen. Maar zoals iedereen wel weet is dit om tal van redenen een werk van lange adem, dat hopeloos de realiteit achterna hinkt. Het tekort aan sociale woningen stijgt jaar na jaar, ondanks de herhaaldelijke belofte van iedere minister om het tij te keren. In een laatste studie van steunpunt Wonen, namelijk Investeren in sociaal wonen: hoe het investeringsritme versnellen of verhogen, was dit de conclusie: 

‘Een globale conclusie is dat er niet één hoofdreden is waarom het investeringsritme vertraagt. De verklaring ligt in een breed scala van redenen, die niet alleen verband houden met het institutionele kader van de sociale huisvesting. Vertragende factoren zijn te vinden zowel op Vlaams als op lokaal niveau en bij verschillende actoren. Het kan gaan over specifieke regelgeving (bv. erfgoed), wijzigende visies op ruimtegebruik, strengere energetische ambities of beperkte personeelscapaciteit. De redenen waarom projecten een lange doorlooptijd kennen, zijn ook vaak specifiek voor het project waar het over gaat. Voor het ene project is het een erfgoedkwestie, voor het andere een langlopende discussie over grondaankoop, of tegenstand van omwonenden, moeilijkheden bij de aanleg van infrastructuur, het opmaken van een RUP, enzovoort. Dit maakt meteen duidelijk dat geen enkele oplossing zaligmakend is. Er zal op meerdere fronten tegelijk gewerkt moeten worden. Vaak gaat het om tamelijk structurele factoren die niet van de ene op de andere dag kunnen worden veranderd, en waarvoor het ook niet wenselijk is om ze te veranderen.’ 

Het renoveren van oude woningen, en nadien terug op de markt brengen, komt de gemeenschap meer ten goede dan het in portefeuille houden van tientallen, honderden of duizenden huurwoningen. 

CONCLUSIE 

De voorbeelden in de ons omringende landen tonen aan dat het ontzettend belangrijk is om de woningmarkt af te schermen voor beleggers. Wonen is een basisrecht en het kan niet de bedoeling zijn dat dit het speelterrein wordt van beleggers en speculanten. Je kunt je immers de vraag stellen waarom iemand, een bedrijf of een persoon, meer dan pakweg vijf woningen in bezit zou moeten hebben, laat staan duizenden. Voor steden en overheden zijn er duidelijk effectieve tools om hun burgers hiertegen te beschermen en deze tools kunnen nog aangevuld en verfijnd worden. Beleggers en speculanten die willen investeren in woningen, kunnen dit naar believen doen in de nieuwbouwmarkt, of kunnen geheroriënteerd worden naar de renovatiemarkt, waar er heel wat extra inspanningen zullen nodig zijn de komende jaren. Het renoveren van oude woningen, en nadien terug op de markt brengen, komt de gemeenschap meer ten goede dan het in portefeuille houden van tientallen, honderden of duizenden huurwoningen.